房子过户给子女咋选方式？从操作流程、费用等讲透三种方式

<股票配资公司>房子过户给子女咋选方式？从操作流程、费用等讲透三种方式

不少朋友到了安排房产的阶段，都会琢磨把房子过户给子女，但一听说“有买卖、赠与、继承三种方式”，就犯了难：哪种当下花钱少？每种要跑哪些部门、带啥材料？会不会有后续麻烦？今天就用大白话把这三种过户方式拆解开，从操作流程、费用计算、适用场景三个核心维度讲透，不管你家是老房子、有房贷的房子，还是子女未成年，看完都能找到适合自己的方式，少走弯路、少踩坑。

一、过户前必做的3件准备：没弄好，到了政务大厅也白跑

不管选哪种过户方式，前期这3件事必须落实，不然材料不全或房子状态有问题，很可能办不了，还得来回折腾：

1. 先查房子“能不能过户”：别光看有房产证

不是有房产证就能直接过户，得先确认房子的“产权状态”，重点查两点：

有没有“抵押、查封”：比如房贷没还完的房子房子过户给子女咋选方式？从操作流程、费用等讲透三种方式，产权还和银行绑定，得先还清房贷、办理解押手续（去银行开“解押证明”，再到不动产登记中心注销抵押），才能过户；要是房子因为债务问题被法院查封，必须先解决查封纠纷，不然没法走流程。

是不是“完整产权”：比如夫妻婚后买的房，就算房产证只写一个人名字，也属于夫妻共有，过户得双方都同意、都到场签字；老房子可能有“共有权人”（比如父母和子女共有的），也得所有共有人同意才行；要是房产证丢了，得先去不动产登记中心补证（带身份证填申请表，大概10个工作日能拿到新证），补好再办过户。

查这些很简单：自己带身份证、房产证去房屋所在地的不动产登记中心查，或者在当地政务APP（比如“粤省事”“浙里办”“北京通”）上搜“不动产登记信息查询”，几分钟就能看到房子有没有抵押、查封。

2. 备齐3样通用材料：提前复印，别临时凑

三种过户方式都需要这3样基础材料，提前准备好复印件（一般要2份），避免到了现场找复印店：

父母和子女的身份证原件+复印件（如果子女未成年，要带户口本、监护人身份证，监护人必须是父母其中一方，不能随便找其他人）；

房产证原件（现在大多是不动产权证，作用一样，别拿错）；

亲属关系证明：户口本能直接证明的就带户口本（比如父母和子女在一个户口本上，能看到亲子关系）；要是户口本没在一起，就去派出所开“亲属关系证明”，现在很多地方线上就能开（比如在政务APP上提交申请，1-2天能拿到电子版，直接打印就能用）。

3. 先想清楚“后续需求”：别只看当下便宜

选哪种方式，不能只算当下的费用，还得考虑后续：比如子女以后会不会卖这套房？房子是不是父母唯一住房？这些都会影响选择。比如“继承”当下最省钱，但得等父母过世后才能办；“赠与”现在费用不高，但子女以后卖房可能要交高额个税，这些都得提前想明白，避免后期后悔。

二、第一种：买卖过户——像“卖二手房”给子女，适合房子满5年、子女有购房资格

买卖过户就是父母把房子“卖给”子女，走正常的二手房交易流程，虽然叫“买卖”，但不一定真要付全款（可以约定“0元交易”，但得符合当地“核定价”——就是税务部门定的最低交易价，不能比核定价低太多，不然会按核定价算税费）。这种方式适合“房子满5年、是父母唯一住房，且子女有购房资格”的情况，整体税费低，后续子女卖房也没额外负担。

1. 具体流程（5步，1-2周办完）

1. 签买卖合同：不用找中介，自己写就行。网上搜“房屋买卖合同（直系亲属）”有模板，重点写清楚“房屋地址、面积、成交价格（按核定价写就行）、付款方式（比如‘双方约定无需实际支付购房款’）、过户时间”，父母和子女双方签字按手印，各存1份备用。

2. 提交过户申请：带齐材料（身份证、房产证、买卖合同、亲属关系证明）去不动产登记中心，先取“房产过户”的号，到窗口提交材料。工作人员会核对信息（比如房子有没有抵押、身份信息对不对），没问题就收材料，给一张“受理回执单”，上面会写清楚啥时候能来领新证。

3. 交税费（关键步骤）：拿着受理回执单去“税费缴纳”窗口，工作人员会按房子的情况算税费，交完税后给“完税证明”——这是过户的核心凭证，一定要收好，丢了补起来很麻烦。

这里说清楚税费怎么算（按大部分城市标准，北京、上海、深圳等一线城市略有差异，以当地税务部门为准）：

- 契税：看子女的购房套数——首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套房不管面积，大多是3%（比如100万的房子，子女首套90㎡以下，契税只交1万）；

- 个人所得税：如果房子“满5年且是父母唯一住房”，免征；要是不满5年，或者不是唯一住房，按“成交价格1%”或“差价20%”交（差价=现在卖价-当初买价，能提供当初买房发票的按差价算，没有就按1%）；

- 增值税：房子满2年免征；不满2年按“成交价格5.6%”交（比如100万的房子，不满2年要交5.6万增值税，所以不满2年的房子不建议选买卖）。

4. 领新房产证：按受理回执单上的时间（一般3-5个工作日），带身份证去不动产登记中心领新证，新证上的产权人就是子女，至此过户完成。

5. 可选：过户水电燃气：虽然不是必须，但建议办。带新房产证、子女身份证去水电燃气营业厅，把户名改成子女的，避免以后交费用、办业务还要父母跑一趟。

2. 优点和缺点

- 优点：流程简单，和正常二手房交易一样，没额外复杂步骤；后续子女再卖这套房，税费和普通二手房一样（满5年唯一也能免个税），没有额外负担。

- 缺点：子女必须有“购房资格”（比如限购城市要社保、户口）；要是房子不满2年、不是唯一住房，税费会比较高。

三、第二种：赠与过户——“无偿送”给子女，适合房子不满2年、子女没购房资格

赠与过户就是父母把房子“无偿赠与”给子女，不用收钱，走的是“赠与登记”流程，不受限购政策影响（就算子女没购房资格也能办）。这种方式适合“房子不满2年（避免交高额增值税）、子女没购房资格”的情况，当下税费比买卖低。

1. 具体流程（6步，2周左右办完）

1. 签赠与合同：先写一份《房屋赠与合同》，重点写“赠与方（父母）、受赠方（子女）、房屋地址、面积、赠与原因（‘自愿无偿赠与’）、双方签字”，网上有模板，也能去公证处拿空白合同填。

2. 做赠与公证（部分城市可选）：以前必须公证，现在很多城市取消了强制公证，但建议做——公证能证明“赠与是自愿的，不是被迫的”，避免以后有纠纷。公证费一般是房价的0.2%-0.5%（比如100万的房子，公证费2000-5000元），带身份证、房产证、赠与合同去公证处办，1-2天能拿到公证书。

3. 提交赠与申请：带齐材料（身份证、房产证、赠与合同、公证书、亲属关系证明）去不动产登记中心，取“赠与登记”的号，提交材料。工作人员会核对信息，没问题就收材料，给受理回执单。

4. 交税费：赠与的税费比买卖简单，主要是“契税”和“印花税”：

- 契税：不管子女有几套房，统一按3%交（这是赠与的固定税率，比买卖的二套房税率高，但比不满2年买卖的增值税低）；

- 印花税：双方各交0.05%，加起来0.1%（比如100万的房子，印花税1000元）；

- 个人所得税：直系亲属赠与免征（非直系亲属赠与要交20%个税，咱们是父母给子女，不用交）。

5. 领新房产证：和买卖一样，3-5个工作日后带身份证领新证。

6. 过户水电燃气：和买卖流程一样，建议及时变更户名。

2. 优点和缺点

- 优点：不受限购影响，子女没购房资格也能办；房子不满2年的话，比买卖少交5.6%的增值税，当下费用更低。

- 缺点：子女以后再卖这套房，要交“差额20%的个税”（差额=卖房价-当初赠与的契税完税价格），如果房子升值多，税费会很高（比如当初赠与价100万，后来卖200万，要交20万个税）。

四、第三种：继承过户——父母过世后才能办，当下最省钱

继承过户是父母过世后，子女按法律规定继承房子，走“遗产继承”流程。这种方式是三种里当下费用最低的，基本只花工本费，但有个前提：必须等父母过世后才能办，而且如果有多个子女，得所有继承人都同意（比如父母有两个孩子，得两个孩子都同意由其中一个继承，或者协商好份额）。

1. 具体流程（5步，1-2个月办完，比前两种久）

1. 开死亡证明：先去派出所开父母的“死亡证明”（如果是医院去世的，医院会开“医学死亡证明”）小车过户费多少钱，这是继承的核心凭证。

2. 开继承关系证明：去派出所开“亲属关系证明”，证明“子女是父母的法定继承人”（如果有多个继承人，要把所有继承人的名字都列上）。

3. 办继承权公证（或走法院诉讼）：如果所有继承人都同意继承方案（比如都同意由某个子女继承），就去公证处办“继承权公证”，公证费一般是房价的0.2%-0.5%；如果有继承人不同意，就得去法院起诉，由法院判决谁有继承权，拿到“判决书”后再办过户。

4. 提交继承申请：带齐材料（死亡证明、继承关系证明、继承权公证书/法院判决书、身份证、房产证）去不动产登记中心，取“继承登记”的号，提交材料。

5. 交费用、领新证：继承过户的费用很少，一般只交80元工本费（有些城市免工本费），没有其他税费。审核通过后，就能领新房产证了。

2. 优点和缺点

- 优点：当下费用最低，基本只花工本费；子女以后再卖这套房，和买卖过户来的房子一样，满5年唯一就能免个税，没有额外负担。

- 缺点：必须等父母过世后才能办，没法提前安排；如果有多个继承人，容易因继承份额产生纠纷，协商不好还要打官司，耗时久。

选哪种过户方式，核心看“当下需求”和“后续规划”：

- 要是房子满5年、子女有购房资格，以后还可能卖房——选买卖，当下税费低，后续没隐患；

- 要是房子不满2年、子女没购房资格，以后大概率不卖——选赠与，当下省钱，也不用等；

- 要是想提前规划，以后房子留给子女，且能接受“过世后办理”——选继承，当下最省钱，后续卖房也方便。

不管选哪种，都建议提前去当地不动产登记中心咨询，因为不同城市的核定价、税费细节可能有差异，比如有些城市继承已经免公证费了，提前问清楚能少花冤枉钱。